اکل مال به باطل

دانلود پایان نامه

خصوص آنها سند مالکیت صادر شده است. مانند خانه و زمین که به جز اموال غیر منقولی که سند مالکیت دارد، اموال دیگری را شامل نمی شود.بابررسی مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ ق . م ملاحظه می گرددکه این دو از نظر حکمی با هم فرق ندارند و هر دو ماده در صورت کم در آمدن مبیع ، برای مشتری ونیزدر صورت زیاد در آمدن مبیع ، برای بایع حق فسخ قائل شده اند. ماده ۳۸۴ ق . م شاید این توهم را ایجاد کند که این ماده در خصوص اموال تجزیه پذیر و تجزیه ناپذیر باشد. ولی از آن‌جایی که ماده ۳۸۵ ق . م . بلافاصله بعد از ماده ۳۸۴ ق . م . آمده است این توهم را برطرف می کند چراکه در ماده ۳۸۵ ق . م نمی توان مقدار را به عنوان رکن اساسی و چیزی که هر ذره یا هر واحد ان در مقابل هر واحد ثمن قرار بگیرد قرار داد لذا ماده مزبور در خصوص اموال تجزیه ناپذیر از قبیل خانه وفرش می باشد پس ماده ۳۸۴ ق . م ناظر به موردی است که مقدار ، وصف مبیع نیست بلکه میزان تعهد را مشخص می کند لذا در خصوص اموال تجزیه پذیر مانند کاغذ ، گندم و غیره است.
یکی از اساتید حقوق به این امر اعتقاد دارند که ماده ۳۵۵ ق . م . به وسیله ماده ۱۴۹ ق . ث . نسخ شده است.۲۰۳ ولی این ادعا را نباید پذیرفت زیرا حکم ماده ۱۴۹ و فرضی که مبنای آن قرار گرفته تنها در مورد خرید و فروش املاک قابل اجراست . در حالیکه مفاد ماده ۳۵۵ در مورد سایر اموال نیز اجرا می شود و اختصاص به املاک ندارد .۲۰۴
باید گفت، از آنجایی که ماده ۳۵۵ ق . م . در تاریخ ۱۳۰۷ و ماده ۱۴۹ ق . ث. بعد از آن تاریخ به تصویب رسیده است و ماده ۳۵۵ ق . م . قانون عام مقدم و ماده ۱۴۹ ق . ث . قانون خاص موخر است. پس در این خصوص قانون خاص مقدم می باشد . از طرف دیگر ماده ۳۵۵ ق . م . هم شامل افزایش و هم کاهش است اما ماده ۱۴۹ ق . ث . فقط در خصوص افزایش است، پس رابطه این دو ماده عموم و خصوص من وجه است یعنی بعضی از اقسام این با بعضی از اقسام آن با هم اشتراک دارند و اشتراک آنها در افزایش است. پس نسبت به مواردی که مبیع کم می آید ماده ۱۴۹ ق . ث . حکمی ندارد در نتیجه در خصوص کاهش ماده ۳۵۵ ق . م . حاکم است، پس تعارض در کاهش وجود ندارد. ولی در مورد افزایش تعارض بین دو ماده مذکور به نظر می رسد این که ماده ۱۴۹ ق . ث . بیان نموده که در صورت افزایش ذینفع می تواند با پرداخت ثمن اولیه مساحت اضافی را تملیک کند و ماده ۳۵۵ ق . م . بیان کرده که در صورت اضافی بودن مبیع ، بایع حق فسخ دارد .
ولی در مقابل باید گفت که ماده ۱۴۹ ق . ث یک حکم استثنایی است و نمی توان از آن تفسیر به عمل آورد و اینکه اگر در شمول آن به موردی که ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته می شود شک گردد به اصل عدم رجوع می شود و فقط در خصوص املاکی که سند مالکیت آنها صادر شده است، می باشد . ولی ماده ۳۵۵ ق . م . شامل کلیه اموال متساوی الاجزاء و مختلف الاجزاء می گردد.با این اوصاف درخصوص افزایش نیز هیچ گونه تعارضی بین این دو ماده دیده نمی شود .
ماده ۳۸۴ ق . م ناظر به موردی است که مقدار ، وصف مبیع نیست ، بلکه میزان تعهد را مشخص می کند و مقدار نقش خود مبیع را دارد لکن در ماده ۱۴۹ ق . ث . مقدار نقش خود مبیع و هم وصف مبیع را ایفاء می کند. در ماده ۳۸۴ اگر مبیع کم درآید مشتری می تواند از خیار تبعض صفقه استفاده کرده و بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ثمن به نسبت موجود قبول نمایدو اگر اضافه درآید اضافه مال بایع است ولی در ماده ۱۴۹ ق . ث . حق فسخی پیش بینی نشده است و فقط در خصوص اضافه مساحت می باشد که قیمت اضافه مساحت از طرف ذینفع بر اساس ارزش مندرج در اولین سند پرداخت می گردد.
با عنایت به بررسی و مقایسه مواد مزبور با ماده ۱۴۹ ق .ث نتیجه می گیریم که ماده ۱۴۹ ق . ث . قانون خاص و یک حکم استثنایی است که در موارد خاصی قابل اعمال است پس نمی توان از آن تفسیر به عمل آورد و قدر متیقن دایره شمول آن موردی است که مبیع به عنوان داشتن مساحت معین مورد معامله قرار می گیرد و هم‌چنین از لحن ماده ۱۴۹ ق . ث . با توجه به جمله “اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت باشد و هیچ قراری در این خصوص بین طرفین داده نشده باشد و به مجاورین تجاوزی نشده باشد” چنین استنباط می شود که طرفین در احتساب مساحت ملک دچار اشتباه شده باشند به این صورت که اشتباهاً مساحت اضافی را حساب نکرده باشد. به عبارت دیگر در محاسبه مساحت اشتباهی رخ دهد یا این که در متراژ حدود اربعه ، اشتباهی در سند قید شده باشد و این امر باعث شود که اشتباه در محاسبه رخ دهد، که در این صورت مشمول ماده ۱۴۹ ق.ث می باشد.بدین ترتیب ، در عین حال که ماده ۱۴۹ حکم سومی است که با مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی قابل جمع است ، باعث می شود تا درنتیجه معنای تازه ای که این مواد در کنار قانون ثبت پیدا می کنند از قلمرو اجرای آنها کاسته شود . ۲۰۵

بخش ششم : ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدار
دراین مبحث ضمانت اجراهایی که در صورت تخلف از شرط مقدار باید اعمال گرددمورد بررسی قرار خواهد گرفت .

هر گاه مشروط علیه از وفاء به شرط استنکاف کند و اجبار وی توسط حاکم ممکن نباشد ، در این صورت بدون تردید مشروط له حق خواهد داشت که معامله را فسخ کند این خیار را خیار تخلف شرط می گویند . ۲۰۶
در جایی که مقدار نقش وصف مبیع را دارد و کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار می‌گیرد و مقدار موثر در عقد نمی باشد و از آن جایی که طبق ماده ۲۳۴ ق.م شرط صفت راجع به کمیت طبق ماده مزبور در خصوص مقدار به عنوان وصف مبیع نیز صادق است. قانونگذار ضمانت اجرایی آن را در ماده ۲۳۵ ق.م بیان نموده است
” هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.” هر چند این ماده مطلق است اما باید آنرا بر مقید حمل کرد ؛ یعنی گفت : چنانچه در عقد جزئی و شخصی شرط صفت شده باشد در صورت تخلف از شرط مشروط له خیار خواهد داشت ؛ به عبارت دیگر خیار تخلف از شرط صفت در مورد معامله عین معین یا کلی در معین قابل تصور است و در مورد معامله کلی فی الذمه مستندا به ماده ۴۱۴ قانون مدنی تخلف وصف معنی ندارد .۲۰۷
با این‌که قانونگذار در ماده ۲۳۵ ق . م . ضمانت اجرای تخلف از مقدار موصوف را بیان نموده است ولی دوباره در بخش بیع نیز این حکم را در ماده ۳۵۵ ق. م . آورده است که در واقع ذکر مجدد مفاد ماده ۲۳۵ ق . م می باشد.ماده ۳۸۵ ق .م در خصوص مبیع تجزیه ناپذیر بیان شده است و مقدار وصف مبیع را دارد و همانند ماده ۳۵۵ ق .م اگر مبیع کم یا زیاد در آید تخلف از شرط صفت می باشد و قابلیت فسخ به استناد ماده ۲۳۵ ق .م را نیز دارد.
درصورتی که مستاجری حق کسب وپیشه خودرابه دیگری واگذار نمایدچنانچه درقراردادمنعقده مساحت مغازه چهل مترمربع ذکرشده باشدولی هنگام تحویل مغازه سی مترمربع باشد،دراین صورت منتقل الیه باوحدت ملاک ازماده۳۵۵ق.م حق فسخ معامله رادارد.مگراینکه به نحودیگری تراضی نمایند.۲۰۸

خیار تبعض صفقه هنگامی تحقق می یابد که بعد ازعقد آشکارگردد که قرارداد نسبت به جزئی از مورد معامله باطل بوده است.ماده۴۴۱ق.م راجع به خیار تبعض دربیع می گوید: “خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شودکه عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد.در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع رافسخ نماید،یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کندونسبت به قسمتی بیع باطل بوده است ثمن رااستردادکند.”فرض کنیدکسی خانه ای راکه سه دانگش متعلق به او وسه دانگ دیگرش ملک غیراست بدون اجازه ی مالک می فروشد.این بیع نسبت به سه دانگی که متعلق به بایع بوده صحیح ونسبت به سه دانگ دیگر،درصورتی که مالک ان راردکند،باطل است.در این فرض مشتری به علت تجزیه ی معامله خیار تبعض صفقه خواهد داشت،یعنی حق خواهد داشت بیع را به طور کلی فسخ کند.۲۰۹
در جایی که مقدار نقش خود مبیع را دارد و مقدار موثر در تعیین ثمن است در چنین حالتی دو فرض داریم یکی این‌که در خصوص این‌که مبیع تجزیه پذیر باشد که در ماده ۳۸۴ ق . م آمده است. چون هر واحد مبیع در مقابل هر واحد ثمن می باشد در موقعی که در مبیع کسری در آید ثمن اضافی باید مسترد گردد و اگر مبیع اضافی در آید مبیع اضافی به بایع باز گردانده می شود. در خصوص ماده ۳۸۴ ق . م عقد منحل به دو عقد صحیح و باطل می شود و حق فسخ دارد و خیار مورد نظر خیار تبعض صفقه می باشد.۲۱۰
در صورت کم در آمدن مبیع، در خصوص ماده ۳۸۴ ق . م ضمانت تخلف از شرط مقدار، خیار تبعض صفقه است .۲۱۱ چون که طبق ماده ۳۴۸ ق.م چیزی که بایع قدرت در تسلیم آن ندارد باطل است و در مصداق ماده ۳۸۴ ق .م بایع نسبت به تسلیم مقدار کسری قادر نمی باشد. طبق ماده ۳۸۴ق .م مشتری خیار تبعض صفقه را دارد . اما در خصوص زیاد درآمدن مبیع در ماده ۳۸۴ ق. م خیار تبعض صفقه مصداق ندارد به خاطر این‌که خیار تبعض صفقه در جایی جریان پیدا می کند که قسمتی از عقد باطل باشد . در حالی که در صورت زیاد در آمدن در ماده ۳۸۴ ق .م نسبت به زیادی عقدی واقع نشده است تا باطل بشود. چون مقدار در ماده ۳۸۴ ق .م نقش مبیع را داردوهرجزء مبیع در مقابل هر جز ء ثمن قرار می‌گیرد.بنابراین درصورت زیاد درآمدن مبیع ، مقداراضافی به بایع برگردانده می‌شود درغیراین صورت برای مشتری عنوان اکل مال به باطل خواهد داشت.
یکی از حقوقدانان کشورمان در خصوص اینکه مبیع متساوی الاجزاء از مقدار مشروط بیشتر درآید که یکی از مصداقهای آن می تواند ماده ۳۸۴ ق . م قرار گیردچون مال بایع بامال مشتری مختلط می شود به خیار شرکت مشتری اعتقاد دارد اگر چه در ادامه مطلب خیار شرکت را خود نیز قبول ننموده است.۲۱۲به این معنی که در خصوص فرضی که مبیع بیشتر در بیاید قایل به حق فسخ برای مشتری هستند با این توجیه که در فرضی که مبیع بیشتر از مقدار مشروط در آید و طرفین نسبت به شرط مقدار نظر داشته باشند هر دو به نحوی که مبیع نه بیشتر از مقدار مشروط باشد و نه کمتر از مقدار مشروط ، در چنین فرضی اگر مبیع بیشتر از مقدار مشروط باشد آن زیاده متعلق به بایع است و مشتری می گوید این زیاده که متعلق به بایع است معلوم نیست کدام جزء از این مبیع است و منتشر در همه جای مبیع است. بنابر این بین مشتری و بایع نسبت به آن زیاده به جهت وجود آن زیاده در آن مبیع، شرکت حاصل می شود، مشتری برای دفع ضرر حق فسخ دارد و به این خیار فقهاء خیار شرکت می گویند. ولی قانونگذار ما این نوع خیار را مورد پذیرش قرار نداده است.
به نظر می رسد که ماده ۱۴۹ قانون ثبت به عنوان قانونی خاص، مقررات قانون مدنی راتخصیص می زند و نحوه اجرای پرداخت ثمن به فروشنده واصلاح سند رابیان میکند بدون اینکه حق فسخی برای بایع درنظر بگیردوآن چه که در ماده ۱۴۹ ق .ث. بیان شده است بر خلاف عموماتی است که بیان نمودیم . چون اگر مقدار اضافی در آید می بایستی حق فسخی برای بایع در نظر گرفته می شد و یا مقدار اضافی مال بایع می شد ولی قانونگذار فقط استرداد ثمن اضافی را در صورت تمایل ذینفع منظور نموده است. اگر ذینفع مایل به پرداخت ثمن نباشد مساحت اضافی را مسترد می دارد و عقد استوار می گردد ملاحظه می‌شود در خصوص ماده ۱۴۹ ق. ث . حق فسخ
ی منظور نشده است و این به علت حفظ نظم عمومی و معاملات می باشد.هرچند که ماده۱۴۹ق.ث ناظر به ملکی است که باسند فروخته می شود،ولی قاعده ای راکه قانونگذار اعمال کرده است،در معاملات مشابه نیز بایدرعایت کرد.۲۱۳

مبحث اول :مبنای ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدار
در این قسمت مبنای ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدارمورد بحث وبررسی قرار می‌گیرد:
گفتار اول : قاعده لاضرر
در خصوص قاعره لا ضرر ، روایات زیادی وارد شده و معروف ترین حدیث در این مورد، مربوط به داستان سَمرهِ بن جندب است که مرحوم کلینی در کتاب کافی از ابن مسکان از زراره نقل می کند که امام باقر (ع) فرموده است : رسول اکرم (ص) در جهت جلوگیری از ضرر توسط سمره فرمود:” إنَّکَ رَجُلٌ مختارٌ و لا ضرر و لا ضِرار عَلی مؤمن”
معنی قاعده لاضرر آن است که ضرر در اسلام مشروعیت ندارد،ولی عدم مشروعیت ضرر،هم شامل مرحله قانونگذاری می شودوهم شامل مرحله اجرای قانون.۲۱۴ لذا در معاملات قاعده لاضرر حکومت دارد و ضرر بایستی جبران گرددمبنای تخلف از شرط مقدار در مواد ۳۵۵ ، ۳۸۴ و ۳۸۵ ق . م بر مبنای قاعده لاضرر می باشد . بدین معنی هر کجا که ضرری به دیگری وارد آید باید جبران گردد و قاعده ” لا ضرر و لا ضرار فی الاسلام ” شامل این مواد می شود و هر ضرری باید جبران شود . در موارد فوق الذکر، اگر مقدار کسری و نقص از طرف مقابل جبران شود دیگر ضرری متوجه مشتری نمی‌گردد و قاعده لاضرر مبنای خود را از دست می‌دهد.
در خصوص زیاد در آمدن مبیع قاعده لاضرر حکومت دارد. بدین معنی که در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ ق . م . بایع به علت زیاد در آمدن مبیع ضرر می‌ بیند در این صورت اگر مقدار اضافی از طرف مشتری به بایع برگردانده شود دیگر بایع حق فسخی نخواهد داشت . زیرا که ضرر وارده، جبران شده است و متوجه بایع نمی‌گردد. لیکن در خصوص زیاد درآمدن مبیع در ماده ۳۸۴ ق . م . باید گفت؛ قاعده لاضرر حکومت ندارد. چون نسبت به مقدار اضافی عقدی واقع نشده است و مقدار اضافی مال بایع می باشد.
در خصوص ماده ۱۴۹ ق . ث . نیز قاعده لاضرر حکومت دارد و به علت جبران ضرر قانونگذار محاسبه مقدار اضافی را مدنظر قرار داده است که ذینفع قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و همچنین سایر هزینه های قانونی معامله

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *