دیوان عالی کشور

دانلود پایان نامه

تجزیه نباشد مانند فرش نمی توان از مقررات ماده ۳۸۴ قانون مدنی بهره برد چنانچه ماده ۳۸۵ قانون مدنی که بلافاصله بعد از ماده ۳۸۴ قانون مدنی آمده در خصوص مبیع تجزیه ناپذیر بیان شده است. پس در ماده ۳۸۵ مبیع تجزیه ناپذیر را از شمول ماده ۳۸۴ ق . م . خارج نموده است و ماده ۳۸۴ فقط ناظر به موردی است که مبیع تجزیه پذیر باشد . هم چنین خود ماده ۳۸۴ ق.م. در خصوص اموالی می‌باشد که قابل تقسیم باشد و این خود نشان‌دهنده این است که حکم ماده مزبور در خصوص اموال تجزیه‌پذیر می‌باشد.
به هرحال آن چه که مسلم است این که در هیچ صورتی، خواه مقدار مبیع اعلام شود یا به صورت شرط در آید، خریدار نمی تواند درخواست کند تا کمبود مبیع از سایر اموال فروشنده تامین شود . برای مثال ، اگر مبیع قطعه زمین معینی از زمین های ملکی فروشنده باشد و مساحت آن کمتر از میزان اعلام شده درآید ، خریدار نمی تواند از دادگاه بخواهد تا فروشنده را ملزم به انتقال زمین متصل به آن به میزان کمبود مبیع بکند . ۱۹۳
مبحث سوم : بررسی ماده ۳۸۵ قانون مدنی در رابطه با شرط مقدار :
گاه مبیع مالی است تجزیه ناپذیر ، یعنی تقسیم و تجزیه از ارزش آن می کاهد و موجب ضرر مالک می شود در چنین مواردی چون موضوع معامله را به آسانی نمی توان زیاد یا کم کرد تا با اغراض ویژه دو طرف متناسب شود ، ظاهر این است که آنان مقدار را به منزله وصفی از مبیع تلقی کرده اند و آن را به عنوان یک واحد تجزیه ناپذیر و همچنان که هست مورد معامله قرار داده اند . به همین دلیل و برای جلوگیری از ضرر صاحب کالا ، قانون مدنی نیز اثر تخلف از شرط راتنها ایجادخیارفسخ قرارداده است .۱۹۴
ماده ۳۸۵ قانون مدنی در این باره می گوید ” اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر درآید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت .”
در ماده ۳۸۵ ق.م اگر چه شرط مزبور به کمیت مبیع برمی گردد ولی کمیت در این‌جا جنبه وصفی دارد و در صورتی که مبیع کمتر از میزان مشروط در بیاید شرط تحقق پیدا نکرده و از آن تخلف شده است به همین لحاظ برای مشتری خیار تخلف از شرط وصف به وجود می آید ( ماده ۲۳۵ ق .م ) و از آنجا که ثمن در برابر شرط و وصف قرار نمی گیرد بنابراین مشتری حق تقسیط ثمن را ندارد و نمی تواند بیع را امضاء کند مگر در مقابل تمام ثمن به علاوه هرگاه در ایجاد حق تقسیط ثمن، برای مشتری تردید شود به اصل عدم رجوع می شود.۱۹۵
قانونگذار ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدار را در ماده ۳۸۵ قانون مدنی فقط حق فسخ معامله قرار داده است و این بدان معنا است که تمام مبیع در مقابل ثمن قرار دارد. یعنی بایع و مشتری یا فسخ عقد را انتخاب می کنند یا این که عقد را قبول نموده و چیزی از بابت تخلف از طرف مقابل نمی گیرند. نیز از آن جا که شرط مقدار از فقه اقتباس شده است تقسیط ثمن در فقه در موارد خاصی ( در صورتی که مقدار خود مبیع باشد قابل اعمال است ) آورده شده است و عدم تقسیط به عنوان اصل بیان شده است لذا در صورت شک استناد به عدم تقسیط می کنیم که همان نقش مقدار به عنوان وصف می باشد با توجه به قید کلمه فرش و خانه که در ماده موصوف آمده است حکم ماده ۳۸۵ ق.م. در خصوص کالای مختلف الاجزا می باشد و قانون مدنی در بیان احکام مبیعی که به شرط بودن مقدار معین فروخته می شوند سپس معلوم میگردد که کمتر یا بیشتر از مقدار مشروط است احکام آنها را بر حسب حالات آنان بر حسب اینکه تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن نیست بیان نموده و مقرر می دارد هر گاه تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن نباشد : چنانچه مبیع بیشتر از مقدار مشروط درآید بایع حق فسخ دارد و اگر کمتر از مقدار مشروط درآید مشتری حق فسخ دارد. ( ماده ۳۸۵ ق.م) ۱۹۶
با وجود این قانون مدنی راجع به حالتی که مبیع کمتر یا بیشتر از مقدار مشروط درآید ولی در عین حال تجزیه مبیع بدون ضرر ممکن باشد ساکت است شاید گفته شود مفهوم مخالف ماده ۳۸۵ ق .م ( مفهوم صفت ) دلالت دارد بر اینکه در این صورت اگر مبیع زیاده گردد بایع حق فسخ ندارد و اگر کمتر درآید مشتری. امابدیهی است که این گفته را نمی توان پذیرفت زیرا در این حالت نیز تخلف از وصف تحقق یافته و به استناد ماده ۲۳۵ قانون مزبور برحسب مورد بایع یا مشتری خیار تخلف از شرط وصف خواهد داشت.۱۹۷
در این ماده مقدار وصف مبیع می باشد و مقدار نقش و رکن اساسی را ایفاء نمی کند. قانونگذار به علت جلوگیری از ضرر وارده و جبران ضرر، خیار فسخ بر اثر تخلف از شرط را بنا نهاده است. به عنوان مثال اگر فرشی به شرط مساحت ۱۲ متر فروخته شود و ۱۳ متر درآید فروشنده حق ندارد ادعا کند که یک متر اضافی مال اوست. زیرا آن چه مورد معامله قرار گرفته یک قطعه فرش است نه ۱۲ متر از آن ، هم‌چنین اگر از آن مقدار مشروط کمتر درآید مشتری حق ندارد از ثمن کم کند زیرا او فرشی را خریده که یکی از اوصافش، داشتن مساحت ۱۲ متر است همچنین است کم یا زیاد درآمدن موجب ضرر مشتری یا بایع شود به عنوان مثال مشتری یک اطاق ۱۲ متری دارد و فرشی می خرد به شرط این‌که ۱۲ متر باشد بعد از به خانه بردن متوجه می شود ۵/۱۲ متر است مشتری حق فسخ دارد چون نیم متر اضافی موجب ضرر است بدین گونه که نیم متر اضافی تا می خورد و طبق قاعده لاضرر، مشتری حق فسخ دارد .لذااز ماده ۳۸۵ ق.م چنین استفاده می شود که چنانچه مبیع بیشتر از مقدار شرط شده باشد ، اما فروشنده به آن رضایت دهد ، خریدار نیز حق فسخ قرارداد را دارد ؛ ز
یرا اگر چه در این ماده اشاره ای به آن نشده است اما قواعد عمومی از جمله خیار تخلف وصف مقدار که در ماده ۲۳۵ قانون مدنی بیان شده است ، این حق را به او می دهد . ۱۹۸
حق فسخی که ماده ۳۸۵ ق.م. به متضرر داده است فقط در خصوص تخلف از مقدار می‌باشد و شامل تخلف نسبت به سایر صفات مذکور ( از قبیل دانگ ) نمی‌شود. که رأی شماره ۵۶۳/۲۱ – ۳۰/۷/۶۹ شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور به شرح ذیل مطلب فوق را بیان داشته است .
“به فرض آن‌که کسری مبیع از حیث دانگ مشمول ماده ۳۸۵ قانون مدنی باشدبرابرماده مزبوربرای فروشندگان ایجاد حق فسخ نمی‌کند” . ۱۹۹
مبحث چهارم : بررسی ماده ۱۴۹ قانون ثبت در رابطه با شرط مقدار :
درماده ۱۴۹ قانون ثبت در رابطه با شرط مقدار چنین آمده است ” نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدت زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود .
تبصره : در مواردی که تعیین ارزش اضافی مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد “.
با عنایت به این که ماده ۱۴۹ ق . ث . از مصادیق شرط مقدار در مفهوم خاص نمی باشد. چرا که مقدار در ماده مزبور به عنوان مفاد عقد می باشد نه به عنوان شرط ضمن عقد . ولی از آن جا که حکم مقرر در آن بر شرط مقدار نیز انطباق دارد لذا به شرح آن می پردازیم.

حکم مذکور در ماده ۱۴۹ یک حکم استثنایی ناسازگار با قواعد است پس نمی توان از آن تفسیر به عمل آورد قدر متقین دایره شمول آن موردی است که مبیع به عنوان داشتن مساحت معین مورد معامله قرار گیرد مضافا اینکه اگر در شمول آن به موردی که ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود شک شود به اصل عدم رجوع می گردد.۲۰۰
ماده ۱۴۹ قانون ثبت ناظر بر ملکی است که با سند مالکیت فروخته می شود و مفاد ماده مورد خاصی را پیش بینی کرده است. در این ماده کلمه ذینفع آمده است نه مشتری ، و این به خاطر این است که ممکن است مال توسط بایع اولی فروخته شده و معامله های متعددی در مورد آن شده و ملک دست به دست گشته باشد. ذینفع در این ماده کسی است که در ملک متصرف و مالک باشد، هم چنین در این ماده قانونگذار آورده که ذینفع ارزش اضافی مندرج در سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله را به صندوق ثبت تودیع کند در این جا قانونگذار از عمومات عدول کرده است. طبق عمومات اگر مبیع نقش وصف را دارا باشد باید بایع، حق فسخ را داشته باشد و اگر مبیع نقش خود مبیع را داشته باشد زیاده باید مال بایع باشد ولی در این ماده مقرر شده که زیاده می تواند مال متصرف باشد به طوری که قسمت دوم ماده ۱۴۹،اجرای حکم مذکور در ماده مزبور(اضافه مساحت)را مشروط کرده است به موردی که قراردادی بین طرفین معامله نشده باشد و با توجه به سکوت طرفین نسبت به اضافه مساحت وفق ماده مزبور عمل می گردد.
البته نقشی که مقدار در ماده ۱۴۹ ق . ث . ایفا می کند هم نقش وصف مبیع است و هم نقش خود مبیع. چون در قسمت اول ماده آمده است که ” … ذینفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال … به صندوق ثبت تودیع کند … ” این را می رساند که در اینجا مقدار نقش خود مبیع را ایفاء می‌کند و آن چیزی که آورده هر جزء مقدار در مقابل هر جزء ثمن می‌باشد. نیز در تبصره ماده مزبور آمده است که ” اگر تعیین ارزش اضافی مساحت مشخص نباشد” که این مطلب خود گویا است و این را می رساند که این قسمت ماده مقدار را به عنوان وصف مبیع قبول دارد و طوری نیست که هر جزء بیع در مقابل هر جزء ثمن باشد بلکه کل مبیع در مقابل کل ثمن می باشد . بنابراین در ماده مزبور مقدار هم نقش وصف مبیع و هم نقش خود مبیع را ایفاء می کند. هم‌چنین در این ماده مقرر شده است که ذینفع می تواند تقاضای اصلاح مالکیت را بکند. در این جا نیز این مطلب با عمومات سازگار نیست، منتها به خاطر مصالح و منافع عمومی جامعه خصوصاً در شهرهای بزرگ مثل تهران طبیعتاً راهی جزء این نیست. هم چنین در این ماده از کلمه “در محدوده سند مالکیت باشد ” متوجه می‌شویم که این امر در خصوص موردی است که سند مالکیت ملک صادر شده باشد و سند در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد. پس این اضافه مساحت فقط در مورد املاکی که سند مالکیت صادر شده است صدق می کند و در مورد سایر موارد صدق نمی‌کند در این ماده ضمن اینکه به اداره ثبت اجازه می دهد که سند مالکیت را اصلاح نماید حقوق فروشنده را نیز حفظ کرده و اصلاح سند را موکول به تودیع قیمت مساحت اضافی و هزینه های قانونی معامله وسیله خریدار نموده است و به طور کلی اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت میگیرد ولی مواردی است که اصلاح سند نیازی به حکم دادگاه ندارد و از جمله در خصوص ماده مزبور که بدون حکم دادگاه سند مالکیت اصلاح میگردد . ۲۰۱
با توجه به اینکه در صدر ماده مزبور کلمه می تواند به کار رفته به نظر می رسد که ذینفع همیشه مجبور نیست که ا
ضافه مساحت را قبول کند و مبلغ اضافی پرداخت نماید بلکه می توان گفت که ذینفع در صورت تمایل می تواند مساحت اضافی را قبول نکند و به فروشنده پس بدهد چون که متن ماده ۱۴۹ قانون ثبت در خصوص موارد اغلب است که معمولاً اشخاص به علت افزایش روبه رشد ملک حاضر به برگرداندن مساحت اضافی نیستند. به لحاظ نفعی که برای متصرفین و مالکین دارد .
چیزی که در این ماده مهم است این که در صورتی که ذینفع اضافه مساحت را مطالبه کند، مبلغ اضافی بر اساس اولین معامله که در مورد آن پرداخت شده است محاسبه می شود. چون ممکن است نسبت به آن ملک معامله های متعددی شده باشد پس این خیلی به نفع ذینفع یا متصرف ملک است که قیمت اضافی را بر حسب اولین سند فروش پرداخت کند و مالک مساحت اضافی گردد. و باعنایت به ماده۱۴۹قانون ثبت قانونگذار اصل رابربقاعقوددرنظر گرفته است و هم چنین ذینفع نباید مساحت اضافی را مجاناً صاحب شود که این اکل مال به باطل است .
قانونگذار در ماده ۱۴۹ ق . ث . اصلاً از استرداد اضافی بین بایع و ذینفع سخنی به میان نیاورده و به ذینفع حق فسخ نداده است بلکه معامله را ابقاء کرده است، این در حالی است که نسبت به اضافه مساحت بین مالک و خریدار قراردادی واقع نشده باشد و نیز اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده باشد و هم چنین به مجاورین تجاوز نشده باشد اما اضافه مساحت نسبت به مقداری که در معامله ذکر شده باید طوری باشد که عنوان اضافه مساحت به درد بایع نخورد. اما اگر آن زمینی که پلاک معینی دارد با قید این‌که مثلاً چهار صد متر است بفروشد و بعد معلوم گردد دو هزار متر است، این اضافی را اضافه مساحت نمی گویند و به یقین ماده ۱۴۹ قانون ثبت ناظر به آن نیست و مشمول عمومات است.۲۰۲

مبحث پنجم : مقایسه مواد ۳۵۵ ، ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی و ماده ۱۴۹ قانون ثبت
درمواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی مقدار نقش وصف را دارد ولی در ماده ۳۸۴ ق. م . مقدار نقش خود مبیع را ایفاء می کند و در ماده ۱۴۹ قانون ثبت مقدار هر دو نقش را ایفاء می کند . ماده ۳۵۵ ق . م . هم شامل کالاهای مختلف الاجزا می شود و هم کالای متساوی الاجزا . ماده ۳۸۴ ق . م . نیز در خصوص کالاهای متساوی الاجزا و مختلف الاجزا است ولی ماده ۳۸۵ ق . م . در خصوص کالاهای مختلف الاجزا می باشد . ماده ۱۴۹ ق. ث وتبصره ان فقط در خصوص مختلف الاجزایی است که در

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *